Muchos compradores creen que el momento importante es la firma de la escritura. En la práctica, casi todo el negocio queda definido antes, en la promesa de compraventa: el precio, la forma de pago, las fechas y lo que ocurre si alguien incumple.
La promesa no lo hace dueño
La promesa obliga a las partes a firmar la escritura más adelante. El dominio del inmueble solo se transfiere cuando la escritura pública queda inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Hasta entonces, usted tiene un contrato, no una propiedad.
Primero, el estudio de títulos
Antes de firmar, pida un certificado de tradición y libertad reciente y haga revisar la historia jurídica del inmueble. Hay que verificar:
- Que quien vende sea el propietario inscrito, o tenga poder suficiente.
- Que no existan embargos, hipotecas, usufructos, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia sin resolver.
- Que el área y los linderos de los títulos coincidan con la realidad.
- Que el inmueble esté al día en impuesto predial, valorización y administración.
Lo que la promesa debe decir
Para que la promesa sea válida debe constar por escrito, referirse a un contrato que la ley permita, fijar un plazo o condición que determine cuándo se firmará la escritura, y describir el negocio de forma tan precisa que solo falte formalizarlo. En la práctica eso significa:
- Identificar el inmueble con matrícula inmobiliaria, dirección y linderos.
- Indicar el precio y la forma de pago, con fechas y medios de pago.
- Señalar la notaría, el día y la hora de la firma de la escritura.
- Definir la fecha y las condiciones de entrega material.
- Acordar quién paga los gastos notariales, de registro e impuestos.
Arras y cláusula penal
Son dos figuras distintas y conviene saber cuál se está pactando. Las arras pueden permitir retractarse del negocio perdiendo o devolviendo dobladas las sumas entregadas, según se acuerde. La cláusula penal fija por anticipado la indemnización por incumplir. Una redacción ambigua en este punto es el origen de muchos pleitos.
Antes de entregar dinero
No entregue sumas importantes sin promesa firmada y sin haber revisado los títulos. Deje constancia de cada pago y, cuando el monto lo justifique, condicione los desembolsos a hechos verificables, como el levantamiento de una hipoteca.
Si está por firmar una promesa, podemos revisarla junto con los títulos del inmueble antes de que usted se comprometa. Escríbanos.
Este artículo ofrece información general y no reemplaza la asesoría de un abogado sobre tu caso concreto. Conoce nuestro servicio de derecho inmobiliario.